Entrée en vigueur le 24 novembre 2018, la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) est censée donner un nouvel « élan » aux investissements immobiliers. Jugez-en par vous-même !
Création d’un bail mobilité
Ce nouveau type de bail concerne les locations de courte durée à des personnes en formation, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Les étudiants poursuivant des études supérieures, en stage, en contrat d’apprentissage ou engagés dans le cadre d’un service civique y ont également accès.
Le bail mobilité apporte de la souplesse puisqu’il est conclu pour une durée pouvant aller d’un à dix mois et ne nécessite pas le versement d’un dépôt de garantie.
Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.
Bon à savoir :
Le contrat de bail doit nécessairement indiquer qu’il est régi par les dispositions relatives au bail mobilité.
Si tel n’est pas le cas, le bail serait traité comme une location meublée, avec application des règles correspondantes…
Encadrement des locations saisonnières
Pour mieux maîtriser les locations de courte durée via des plates-formes de type AirBnB, la loi ELAN durcit les règles à respecter et les sanctions applicables si on les enfreint.
Les personnes qui louent une partie de leur résidence principale doivent déclarer cette location en mairie au préalable. La durée annuelle de la location est plafonnée pour ces mêmes personnes à 120 jours par an, sauf raison professionnelle, de santé, ou cas de force majeure. Notez que cette limite ne concerne que les biens situés dans les communes ayant mis en œuvre une procédure d’enregistrement préalable.
Mais la loi prévoit aussi de nouvelles obligations pour les plates-formes numériques (de type AirBnB, Abritel…) qui jouent un rôle d’intermédiaire pour ces locations meublées. Ces intermédiaires doivent notamment informer les loueurs des obligations règlementaires à respecter, avant la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location.
Lorsqu’un bailleur met sa résidence principale en location pour une durée annuelle supérieure à 120 jours, les intermédiaires doivent stopper la location par leur entremise.
La violation de ces différentes obligations expose les contrevenants à de fortes amendes.
Encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est de retour… Après avoir été introduit puis suspendu à Paris et à Lille, ce dispositif peut dorénavant s’appliquer aux communes situées en zones tendues, marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande des logements… si elles le décident.
Lorsqu’une commune met en place l’encadrement des loyers, elle doit prendre un arrêté mentionnant un loyer de référence, un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence diminué de 30 %) et un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %). Ces différents seuils de référence devront être fixés pour chaque catégorie de logement et par secteur géographique.
Des sanctions sont prévues pour les bailleurs qui ne respecteraient pas cette réglementation.
Il ne reste plus qu’à attendre le décret à paraître, qui précisera les modalités d’application de cette nouvelle contrainte.
Bon à savoir :
L’encadrement des loyers est un dispositif « expérimental » d’une durée de 5 ans. Les logements meublés situés dans une résidence de services ainsi que les logements du parc social sont exclus de cette expérimentation.
Cosse ancien : extension à la zone C
Créé en 2016, le dispositif “Cosse ancien” vise à développer la mise en location de logements anciens conventionnés dans les zones tendues.
Lorsque le propriétaire d’un logement, conventionné par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), s’engage à le louer à titre de résidence principale, il peut bénéficier d’une déduction forfaitaire de 15 % à 85 % des loyers bruts encaissés. Cet avantage fiscal est réservé aux locations nues, dans le secteur intermédiaire ou social, et soumis à des conditions de ressources du locataire.
Ce dispositif était jusqu’à présent limité aux zones tendues, dans lesquelles le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est très important.
Depuis le 1er janvier 2019, il est étendu aux logements situés en « zone C », dans laquelle le marché immobilier n’est pas tendu. Ces biens peuvent ainsi bénéficier d’une déduction de 50 % sur les revenus bruts qu’ils génèrent, lorsque le propriétaire s’engage à réaliser des travaux.
Le taux de la déduction est même porté à 85 % lorsque la location fait l’objet d’une intermédiation locative.
Ce conventionnement avec travaux a un impact sur la durée minimale de la location : elle sera de 9 ans lorsque des travaux sont prévus.
Afin de dynamiser ce dispositif, le montant du déficit foncier pouvant être imputé sur le revenu global du propriétaire est augmenté à 15 300 euros pendant toute la durée du régime (contre 10 700 euros pour les autres biens).
Aménagement du contrat de location
La loi ELAN prévoit aussi du nouveau concernant le contenu du contrat de location : auparavant, la personne qui se portait caution d’un bail devait signer l’acte de cautionnement, après avoir recopié péniblement à la main des lignes de texte difficile à comprendre.
Dorénavant, la signature du bail par la caution est toujours requise, mais la mention manuscrite n’est plus nécessaire. L’acte de cautionnement devra cependant reprendre la nature et l’étendue du cautionnement, le montant du loyer et les conditions de révision de la caution.
Les pages d’écriture ne sont donc plus nécessaires pour les proches du locataire se portant caution pour lui…
