La baisse des taux d’intérêt favorise les investissements immobiliers locatifs. Leurs loyers apparaissent aujourd’hui plus rémunérateurs que les placements financiers « classiques ». Cependant, la fiscalité immobilière a la réputation d’être plus conséquente… L’investissement dans la pierre est-il donc vraiment opportun ?
Par ailleurs, l’assurance-vie permet de recevoir des revenus complémentaires ou transmettre un capital avec une fiscalité avantageuse. Cependant, compte tenu de l’évolution des rendements des fonds euros et des blocages potentiels des rachats, faut-il pour l’avenir continuer à placer massivement votre épargne sur ces contrats ?
Comparons… et faisons les bons choix.
- Liquidités et capacité d’épargne : avantage à l’assurance-vie
Avec un investissement immobilier, votre épargne est immobilisée pendant plusieurs années. Si vous avez besoin d’argent rapidement, vous devrez vendre le bien immobilier, ce qui peut prendre du temps en fonction du marché immobilier du moment.
En outre, si le bien est soumis à un régime de défiscalisation (comme Scellier ou Pinel par exemple), la revente avant la fin de l’engagement de location (9 ans en général) peut vous faire perdre les avantages fiscaux à venir, voire ceux du passé.
A l’inverse, l’assurance-vie est très « liquide » car vous pouvez à tout moment demander un rachat ou une avance. Certes, dans des circonstances exceptionnelles, la loi permet de suspendre ou retarder tout ou partie des rachats ou des avances mais ces mesures ne peuvent être maintenues plus de six mois consécutifs…
L’assurance-vie est plus facilement accessible qu’un investissement immobilier en direct lorsque vous disposez d’une épargne limitée. Néanmoins, la souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), de plus faibles montants, permet de palier en partie à cet inconvénient. Le recours au crédit reste en outre possible pour l’immobilier en direct ou en SCPI.
- Fiscalité : avantage assurance-vie, mais l’immobilier revient au score
En versant sur un contrat d’assurance-vie, vous capitalisez sans impôt (seuls les prélèvements sociaux sur les gains issus des fonds euros sont dus). Vous ne serez imposé en cas de rachat que sur une partie des fonds rachetés.
En outre, une option pour un prélèvement libératoire (à 35 %, 15 % ou 7,5 % selon la durée de votre contrat) est possible.
En matière immobilière, la fiscalité est plus compliquée. La taxe foncière est due chaque année et vos revenus fonciers sont taxés à l’impôt sur le revenu au barème progressif entre 14 % et 45 % (après application du régime micro-foncier ou réel) et aux prélèvements sociaux (15,5 %).
Remarque : Les dispositifs Borloo, de Robien et maintenant Cosse permettent de déduire, dans le régime réel, des charges supplémentaires diminuant encore les loyers imposables.
A l’ISF, sauf cas particuliers, vous devez déclarer les contrats d’assurance-vie et les biens immobiliers locatifs. Cependant, si les premiers sont pris en compte pour leur valeur actuelle, les seconds bénéficient d’une décote en raison de la contrainte locative. L’investissement immobilier présente donc un léger avantage.
- Transmission : balle au centre
Vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants et/ou petits-enfants. Nous vous conseillons d’anticiper cette transmission grâce à des donations régulières, notamment en nue-propriété. Or, s’il est possible de donner un bien immobilier locatif, vous ne pouvez pas réaliser la donation d’un contrat d’assurance-vie.
A votre décès, vos contrats d’assurance-vie seront considérés « hors succession » et vos bénéficiaires percevront les capitaux en profitant d’une fiscalité souvent avantageuse.
Vos biens immobiliers intègreront votre succession et seront taxés en conséquence. Chacun de vos enfants sera imposé, après un abattement de 100 000 € (sous réserve de ne pas l’avoir consommé dans les 15 ans précédents) sur la quote-part de succession lui revenant à un taux variant entre 5 et 45 %. (cf. exemple ci-contre).
Exemple
Louis a 57 ans. Il a eu une fille Marie. Il possède une résidence principale évaluée 400 000 € et s’interroge quant à la meilleure manière de placer ses 250 000 € d’épargne. Il veut optimiser sa succession car il n’a pour l’instant rien prévu.
S’il achète un bien immobilier pour le louer, à son décès, Marie paiera environ 108 000 € de droits de succession. A l’inverse, s’il place ses capitaux sur un contrat d’assurance-vie, Marie paiera environ 78 000 €. L’assurance-vie parait plus intéressante.
Mais, si Louis donne à sa fille la nue-propriété de l’immeuble locatif nouvellement acquis, celle-ci paiera environ 3 200 € de droits de donation et 58 000 € de droits de succession lorsque son père décèdera plus de 15 ans plus tard.
Dans leur cas, la fiscalité liée à la transmission peut être réduite d’environ 17 000 € en préférant la donation de la nue-propriété d’un appartement locatif à l’assurance-vie…
- Bons plans : immobilier et assurance-vie au coude à coude
Que ce soit en matière immobilière ou d’assurance-vie, certains choix peuvent vous permettre d’optimiser vos investissements.
- Mixte de solutions : support immobilier dans un contrat d’assurance-vie
Vous hésitiez encore entre immobilier et assurance vie… et si les deux étaient compatibles ? Vous pouvez investir dans l’immobilier par le biais de l’assurance-vie pour cumuler les avantages…
Vous n’achetez pas un bien immobilier physique dans votre contrat mais vous investissez sur des supports permettant d’accéder à ce marché soit avec des parts de SCPI ou assimilés soit avec des fonds immobiliers spécifiques qui combinent la performance de l’immobilier (ou de la pierre papier) et la sécurité des fonds euros.
De plus, certaines compagnies d’assurance proposent ces fonds qui vous permettent d’accéder à des biens spécifiques : immobilier de standing ou immeubles d’entreprises qui offrent en général de meilleurs rendements que l’immobilier d’habitation classique.
Vous bénéficiez des avantages de l’assurance-vie :
– Plus grande liquidité : vous pouvez retirer les capitaux quand vous le souhaitez.
– Fiscalité relativement douce : vous n’êtes pas taxé tant que vous ne faites pas de rachat (entre 7,5 et 35 % maximum avec le PFL) alors que les revenus fonciers sont imposés chaque année (jusqu’à 45 %).
– Clause bénéficiaire modulable : en cas de décès, vous transmettez de manière plus souple qu’en léguant un bien immobilier en indivision ou en démembrement…
C’est une alternative aux investissements sur les marchés financiers ou sur les fonds sécuritaires.
Conclusion
La vraie réponse est de « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » : il faut diversifier votre patrimoine pour « lisser » les effets de la conjoncture et vous assurer une valorisation à long terme. Votre patrimoine doit être équilibré entre le financier, l’immobilier et les liquidités.
Vous devez également construire votre patrimoine pour qu’il vous ressemble et qu’il réponde à vos objectifs patrimoniaux et vos contraintes, votre profil de risques notamment.
